杭州下半年首战点评：土地热度下行趋势已显 标杆房企参与度大减

　　住在杭州网7月18日讯（记者 俞东辉）2023年下半年首场土地出让，吹起了凉风。

　　从数据层面来看，土地市场热度较上一批次并未有明显下降。①平均溢价率7.2%较上一批次的6.9%甚至有小幅上升；②以挂牌宗数计算，封顶摇号地块占比42.9%，仅小幅下降。

　　但成交数据背后，凉意显著：①房企报名数量显著缩编；②滨绿等标杆房企参与度下降；③有地块提前终止出让；④原本的热门区域出现低溢价成交。

　　此前的5、6月份，杭州的新房市场尤其是二手房市场下行趋势愈发明显，但土地市场仍旧保持相对热度“单轨运行”。而本场下行趋势已经稍显端倪，逐渐与二级市场行情并轨。

　　而导致该现象出现的原因主要有以下几点： 

　　1.房企拿地紧迫性放松。随着杭州土地供应的常态化，部分房企在此前几轮土拍中已经收获较多土地储备，同时下半年获得地块很难在当年全部变现，对于持续补仓的紧迫性明显降低。另一方面，随着每月一供甚至每月两供的节奏稳定，房企不再受“饥饿营销”影响，可以放宽心来等待下批供地。

　　2.步入下半年，房企资金充裕度下降。在上半年，房企资金基本相对充裕，有着足够的资金去争夺心仪地块。但经历过半年的拿地开发，大量的房企资金已经沉淀在前期地块及项目上，且目前节点上半年拿地的大部分项目均未实现销售回款。这也导致当前房企资金的充裕度明显不如上半年。

　　3.二级市场持续下行，安全性预判愈发困难。虽然在杭房企目前基本通过“快周转”来锁定短预期内的安全性，但6月份商品房和二手房成交量断崖式下降，商品房成交量创近九年新低，二手房成交量创近六年新低。市场短预期内再度恶化的概率逐渐提高，房企对于地块的安全性判断需要与快速下行的市场进行赛跑，不确定性愈发明显。

　　现象：冷热分化依旧明显 部分地块劣势影响易被放大

　　从今日出让地块的自身条件来看，冷热不均现象仍较为明显，良渚地块及浦乐地块这些优质度较高的地块仍旧有较多房企争抢。

　　良渚板块断供多年，去年才重新有土地供应，目前存量较小，且作为传统刚需流量板块，客户基数较大。

　　浦乐地块位于滨江长河板块，也是房企及购房者比较认可的区块之一。此前2023年滨江出让的4宗地块也全部是溢价封顶，进入摇号阶段。

　　除此之外，今日出让的地块中也有部分地块存在着一定的劣势。如金沙湖板块的下沙中心区单元JS0402-56、67地块，其起始楼面价为23304元/㎡，而与其一路之隔的下沙中心区单元JS0403-26地块于三月底出让，起始楼面价仅为21512元/㎡，起价偏高势必影响地块最终溢价率。

　　如丁桥板块的丁桥单元 JG0404-08地块，虽然容积率为 1.1，也是杭州市区较为稀缺的低密地块。但丁桥板块此前并未有知名的高端改善项目，未来项目流速还未经过市场验证，房企大多持观望态度。

　　在预期市场持续下行的背景下，地块的不确定因素被放大，折射出当前房企对于地块预期利润空间及预期去化速度的把控更加严格。

　　但地块自身条件并非今日土拍决定性因素，凉意主要为房企的心态转变。

　　现象：标杆房企参与度下降

　　从今日出让地块的报名房企来看，基本均为近年来活跃在杭州土地市场的开发企业，或是在今年已经参拍过多次的部分外来房企。

　　从整体报名数据来看，对比此前几批次出让，今日土拍房企报名数量显著缩编。尤其是部分低溢价地块报名家数甚至仅为个位数，此外乔司地块参与摇号房企仅2家，而在此前一路之隔同指标同起价的乔司新城中心区C1-7地块摇号参与家数达到6家。

　　同时，滨江、绿城等标杆性房企的参与度也有着明显的下降。在今日土拍中，滨江及绿城各自仅报名了2宗地块，也就是大热的良渚及浦乐地块。而在此前，如6月9号的出让中，5宗地块滨江及绿城分别报名了4宗，参拍率达到80%；5月23日出让时，当时的9宗地块滨江报名了其中8宗，参拍率为89%。

　　此外，滨江在本场出让中甚至未报名乔司地块。而在5月份的出让中，滨江就以封顶溢价摇中了今日出让地块南侧的乔司新城中心区C1-7地块。作为卧榻之侧的地块，滨江未报名，可见其预期谨慎。

　　另一方面，从竞得房企来看，尤其是低溢价竞得存在一定劣势，较少房企参拍地块的房企，如万科、赞成、保亿等均是有着强烈补仓需求的房企。赞成在杭州上一宗竞得的地块为去年9月竞得的乔司新城地块，也就是现在的赞成·汀南学仕府。

　　不计合作项目，万科上一次在杭州竞得地块也同样已经是去年9月，即位于滨江的江斓映象府，目前已经售罄。

　　由此可见，倒逼房企拿地的大多为强烈的补仓需求。而随着土地供应的持续，新房销售去化速度减慢，此类需求也将逐步削减，未来房企拿地的急迫性也将明显降低。

　　成交详情：平均溢价率7.2% 三宗地块封顶摇号

　　从今日成交的具体情况来看，良渚地块及滨江浦乐地块率先封顶，进入摇号阶段。其中良渚地块共有51家房企参与摇号，最终由浙江子坤中签，成交总价162957万元，折合成交楼面价16859元/㎡。浦乐地块共有35家房企参与摇号，最终由东莞景天房地产中签，成交总价172385万元，折合成交楼面价24354元/㎡。

　　位于翁梅乔司板块的乔司新城中心区C1-5地块也在随后的竞价中到达封顶价，进入摇号阶段，共有2家房企参与摇号，最终由保亿中签，成交总价86973万元，折合成交楼面价16859元/㎡。

　　剩余3宗地块中，丁桥单元JG0404-08地块由杭地发以底价竞得，成交总价94418万元，折合成交楼面价27978元/㎡。丁桥单元JG0404-12、JG0404-09地块则由赞成竞得，成交总价48617万元，折合成交楼面价12953元/㎡，溢价率3.2%。下沙中心区单元JS0402-56、67地块由万科竞得，成交总价171585万元，折合成交楼面价23860元/㎡，溢价率2.4%。

　　6宗地块中良渚地块、浦乐地块及乔司地块封顶摇号。以挂牌总宗数计算，摇号占比为42.9%，较上一批次的50%有着小幅下降。

2022-2023年杭州溢价封顶地块数量占比（以挂牌总宗数计算）

出让地块区位图

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